Порядка 600 кв.м подвальных помещений компания-застройщик перевела в свою собственность при сдаче 17-этажного дома в Екатеринбурге. Действия с проектно-сметной и технической документацией, которые жильцы именуют махинациями, производит практически каждый застройщик в Екатеринбурге. Во многом именно для этих целей строители создают собственные управляющие компании, которые оперативно и без конкурса «забирают» новостройки под свой контроль. Массовой практике относительно честного отъема квадратных метров у населения может противостоять только суд, который, впрочем, не всегда становится на сторону жильцов, несмотря на прямые указания Жилищного кодекса.
«Мы считаем, что технические подвалы – это общедолевая собственность, поскольку в них находятся коммуникации. Об этом же говорит и Жилищный кодекс. Но застройщик заинтересован как можно больше продать. Помещения общего пользования, как правило, оформляются в собственность застройщика на этапе сдачи объекта в эксплуатацию, когда управление домом передается своей УК, а жители не понимают, что происходит. В нашем случае речь идет об огромной площади – порядка 600 кв м. Если сдавать их в аренду, мы бы имели значительную прибыль, могли бы или благоустроить дом, или коммунальные платежи уменьшить. Речь идет о десятках миллионов рублей», – поделился с обозревателем «Правды УРФО» председатель одного из ТСЖ.
Отметим, что в последнем случае застройщик, оформив подвалы на себя, отказался оплачивать расходы на содержание имущества. В настоящее время, по данным сайта арбитражного суда Свердловской области, жильцам удалось взыскать лишь половину долга в размере 280 тыс. рублей. Иск о возврате прав собственности на подвальные помещения площадью 600 кв.м также находится в суде.
Как ни странно, при очевидных выгодополучателях, данная система является сложившейся. Участники рынка говорят, что в ней могут быть задействованы, в том числе, органы регистрации, а также БТИ. Причем «…наибольший беспредел наблюдается в случае с нежилыми объектами – там, где общественное мнение не сформировано», подчеркивает собеседник «Правды УРФО».
«На момент, когда застройщик собирает деньги у дольщиков, он добрый и пушистый. Когда он уже полновластный хозяин денежных средств, он может позволить себе даже не сдавать объект в эксплуатацию. И если в случае с жилыми помещениями затронуты интересы граждан, поскольку отсутствие жилья – это уже криминал, то на то, что происходит с офисными помещениями, никто внимания не обращает, и здесь разгильдяйства еще больше. Правоохранительные органы не реагируют», – обращает внимание собственник офисных помещений, юрист Валерий Шинкаренко.
По словам Валерия Шинкаренко, он приобрел несколько комнат в офисном здании по ул. 8 Марта, 12 А, общей площадью 271 кв.м для предпринимательской деятельности. Компания-застройщик «ЭКСПО-РЕМ», как сообщает бизнесмен, ведет агрессивную политику, не только оформляя на себя значительную часть мест общего пользования, но и вводя огромные тарифы на содержание через собственную управляющую компанию. Благодаря значительному количеству квадратных метров в собственности, компании удается держать большинство голосов и препятствовать смене УК.
«Изначально застройщик не хотел сдавать объект в эксплуатацию, и мы, дольщики, 3 года бились в судах и прокуратурах, чтобы убедить его сдать здание. При этом строительная компания эксплуатировала объект без разрешительных документов, а с нас взимала непомерно высокую плату за коммунальные услуги. Далее собственники не избирали орган управления, как это положено по Жилищному кодексу, застройщик сам себя назначил управляющей компанией. Сейчас они вводят огромные тарифы, которые невозможно оспорить, людей принуждают к совершению сделок и подписанию с ними договоров на эксплуатацию», – подчеркивает Валерий Шинкаренко.
По информации источника «Правды УРФО», близкого к застройщику, в отношении директора ООО «УК «ЭКСПО-РЕМ» неоднократно предпринимались агрессивные действия: в прошлом году автомобиль бизнесмена был найден с порезанными покрышками, впоследствии неизвестные подожгли авто. Собеседник издания не исключает связи этих событий с тем, что «директора ненавидят все собственники помещений». По словам самих собственников, идет «рейдерский захват» здания застройщиком.
«Они оформили на себя огромные площади, которые по ЖК принадлежат на праве общедолевой собственности всем собственникам здания: лестничные марши, чердак, подвал, уборные, комнаты уборочного инвентаря, инженерно-технические сооружения и многое другое. Мы бьемся за эти помещения в судах. Постепенно застройщик эти здания подомнет под себя: они создают такие условия, что люди вынуждены за копейки продавать помещения. Идет тихий рейдерский захват», – добавляет Валерий Шинкаренко.
Представители ТСЖ и юристы полагают, что подмена понятий «собственность» и «помещение общего пользования» происходит на уровне оформления прав на объект: из технической документации на дом, которая имеется на руках застройщика, не всегда понятно, какие именно места являются общедолевой собственностью. В этот момент у застройщика появляются возможности воздействия на представителей БТИ.
«К примеру, эвакуационный пожарный выход в проектно-сметной документации может превратиться в простой коридор, который застройщик оформляет на себя, так как каждый метр стоит немало. Затем помещения перепродаются, причем через одну-две сделки строительная компания перебрасывает ответственность на добросовестного приобретателя. А собственникам потом приходится доказывать, что помещение не может быть ни в чьей собственности, поскольку является помещением общего пользования», – поясняет схему советник коллегии адвокатов «Оптима» Дмитрий Палтусов.
В самом БТИ какое-либо участие в сомнительных схемах, естественно, опровергают. Чиновники подчеркивают, что с сентября 2012 года орган техинвентаризации вообще имеет лишь косвенное отношение к выдаче разрешительных документов на объект, и перекладывают ответственность на кадастровую палату и регистрационную службу. По словам источника издания в БТИ, в подобных вопросах собственности не разберется ни один аудитор.
«БТИ не может не согласиться с теми документами, которые предоставляет застройщик. БТИ проводит инвентаризацию объектов в соответствии с инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ и на основании документов (проектная документация, разрешение на строительство), которые предоставляет застройщик. В указанных документах, а также в предоставляемых впоследствии разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию зачастую содержится информация об отнесении объектов к помещениям собственников в многоквартирном доме, либо они определяются как отдельные нежилые помещения. Более того, если раньше на технический учет объект ставило БТИ, то с сентября 2012 года БТИ к этим процессам имеет опосредованное отношение: проведение кадастрового учета и выдачу кадастровых паспортов осуществляет федеральная кадастровая палата, федеральная регистрационная служба регистрирует права на объект. И если возникают какие-то вопросы, то нужно рассматривать каждый случай в отдельности: на каком этапе техническое помещение преобразовалось, так как часто в первоначальную проектную документацию вносятся поправки, которые приводят к изменению статуса помещений. При рассмотрении споров следует также учитывать финансовую составляющую: платили дольщики за эти помещения или нет. По моему мнению, это сложно проследить», – сообщил собеседник «Правде УРФО».
Впрочем, по оценке юристов, участие БТИ в процессе более прямое, нежели представляется чиновникам. Однако об элементах коррупции эксперты все-таки говорят осторожно.
«Когда здание вводится в эксплуатацию, представители БТИ выезжают на место и делают замеры. В этот момент застройщик может договориться. И здесь необязательно присутствует какая-то коррупция, хотя и это не исключено. Просто здание огромное, и представители БТИ доверяют информации, которую получают от застройщика. А регистрационная палата просто регистрирует сделку на основании тех документов, которые готовятся в БТИ», – рассказал обозревателю «Правды УРФО» Дмитрий Палтусов.
«Застройщик предоставляет какие-то документы, на основании которых компания якобы владеет помещением, несмотря на то, что эти документы идут вразрез с Жилищным кодексом. Но БТИ на это внимания не обращает. Это казус законодательства: БТИ не обязано смотреть на жилищные законы, есть застройщик, который построил объект и оформляет документы. Средства, которые вложили дольщики при строительстве, фактически являются средствами застройщика. В этих ситуациях решить дело может только суд», – полагает депутат Законодательного собрания Дмитрий Ионин.
Примечательно, что практика отъема квадратных метров отлажена также на уровне муниципального управления: в случае со старыми домами в роли собственника подвальных помещений может выступать департамент по управлению муниципальным имуществом.
«Администрация Екатеринбурга также ставит на баланс своего департамента различные помещения, которые по закону принадлежат жильцам на праве общедолевой собственности, им приходится отстаивать свои права в судах. Это характерно для старых домов. В моем округе есть пример, как из подвала дома буквально выгнали детскую секцию», – добавляет Дмитрий Ионин.
В БТИ полагают, что владение муниципалитета нежилыми помещениями в старых домах – это просто что-то вроде сложившейся практики.
«По старым домам есть определенный сложившийся порядок: до приватизации подвальные помещения, к примеру, были собственностью муниципалитета, жильцы ими не пользовались, поэтому администрация города сдавала их в аренду», – поясняет
«Правда УРФО» будет следить за развитием событий.
