Рынок недвижимости Свердловской области фиксирует начало отрицательной динамики по всем секторам. Помимо падения цен на вторичном рынке и начала оттока частных инвесторов появились первые предвестники стагнации отрасли в виде срыва земельных аукционов. Эксперты дают негативный прогноз на 2015 год и ожидают улучшения ситуации не ранее чем через два года.
В числе негативных факторов, помимо традиционных инфляции и девальвации рубля, аналитики называют специфические для отрасли нововведения в законодательстве – обязанность страхования ответственности застройщиков с 2014 года и налог на недвижимое имущество, исчисляемый от кадастровой стоимости, начиная с 2015 года.
По оценке президента Уральской палаты недвижимости Татьяны Деменок, «со второй половины этого года на рынке складывается отрицательная ситуация, аналитики делают неблагоприятные прогнозы на конец 2014 и первую половину 2015 года, негативная динамика наблюдается по всем предложениям. По вторичному жилью снижение количества сделок может составить от 10 до 17%, цены также упадут на 15%».
Президент Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок
Начало стагнации подтверждают и в свердловском МУГИСО. Так, в ноябре не состоялся аукцион на комплексное освоение территории в 11 Га. Еще 30 Га, выставленные на торги фондом РЖС, тоже остались без инвесторов. «Строительный бизнес не готов участвовать в крупных проектах, это также требует нагрузки на муниципалитет по сетям и дорогам», – отмечает замминистра госимущества Свердловской области Артем Богачев.
Параллельно с кризисными явлениями продолжается ипотечный бум. В Уральском банке Сбербанка России за 11 месяцев выдали 16 тысяч кредитов на 26 млрд рублей, средняя сумма кредитов при этом выросла на 10%. Почти половина сделок по жилью в области (40%) совершается с привлечением банковских средств. Однако участники рынка уже прогнозируют, что ипотечные ставки вскоре станут блок-фактором для роста рынка.
Одной из основных проблем, впрочем, застройщики называют не трудности с экономикой, а законодательные требования к страхованию деятельности. Отметим, что закон, по которому девелоперы обязаны страховать ответственность при заключении договоров долевого участия либо предоставлять банковские гарантии, вступил в силу с 1 января 2014. Новое требование в строительном кругу называют «эпик-фейлом года» и подчеркивают полную несостоятельность данного механизма – страховщики просто не идут в стройкомплекс.
«Ни одна серьезная страховая компания на этом рынке так и не работает, все страховые полисы, за которые мы платим, перекладывая в конечном итоге их стоимость на цену квадратного метра, – это имитация. Перестраховочных емкостей нет, настоящих компаний, готовых держать риски перед дольщиками, – единицы, но и они не идут на рынок. Закон не заработает, он написан криво. Страховщики становятся кредиторами пятой очереди и не получают после банкротства компании ничего», – отмечает исполнительный директор НП «СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.
Участники отрасли напоминают, что после банкротств туроператоров следующими о прекращении деятельности заявляли именно страховщики. Аналогичная ситуация может возникнуть и на строительном рынке, только в больших масштабах – риски девелоперов исчисляются уже миллиардами рублей.
«Мы даже не будем являться собственниками имущества после выплат и не получим прибыль. Любое банкротство застройщиков полностью вынесет наш финансовый результат, поэтому мы не будем участвовать в этом виде страхования, пока не будет нормального закона», – описывает ситуацию заместитель директора екатеринбургского филиала «Военно-страховой компании» (ВСК) Ольга Осипова.
Заместитель директора екатеринбургского филиала «Военно-страховой компании» Ольга Осипова
При этом, по словам гендиректора ООО «СК «Северная казна» Александра Меренкова, строителям не стоило бы озвучивать претензии – участниками строительной отрасли уже создано «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВС), которое, по идее, должно выдерживать все риски. Однако свердловские девелоперы не входят в ОВС, УрФО представлен единственным регионом – Тюменской областью. Его руководитель Алексей Первухин подтверждает, что в текущей ситуации крупные федеральные компании действительно не стремятся выходить в новый сектор страхования, а средний бизнес может не покрыть строительных рисков. При этом эксперт уверен, что «реализация закона идет нормально», и новый механизм стал лишь дополнительной защитой средств граждан. В целом число страховых сделок по Тюменской области пока не превышает количества контрактов с банковским обеспечением. Более того, на федеральном уровне уже идет речь об отмене привлечения средств граждан для участия в строительстве – соответствующее предложение озвучил глава минстроя РФ Михаил Мень, отмечает эксперт.
«Стоимость небольшого девелоперского проекта – это минимум пол-миллиарда. Разумеется, в страховом случае компании предстоит выплатить довольно крупную сумму. При этом и сами страховки, даже у небольших компаний, стоят дорого. Крупные федеральные компании, несмотря на то, что имеют лицензии на этот вид деятельности, на строительный рынок идут неохотно, зачастую предлагая такие условия, что предприятия строительного сектора отказывается от сделок», – отмечает директор тюменского представительства «Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» Алексей Первухин.
В Тюменской области более 50% жилья строится с привлечением средств дольщиков. По словам эксперта, случаев банкротств по итогам первого года работы закона еще не было – это связано со строительным циклом. Возможных проблем ожидают не раньше чем через полтора года. Отметим, что участники свердловского рынка также прогнозируют заморозку ряда проектов.
«Правда УРФО» следит за развитием ситуации на рынке.
