Юристы администрации Ноябрьска Ямало-Ненецкого автономного округа (ЯНАО) дали отрицательное заключение договорам управления, разработанным новым игроком на рынке ЖКХ – ООО «НЖСК+». По мнению специалистов, документ содержит несколько важных моментов, которые могут иметь негативные последствия для жителей города.
«В частности, первое, на что советуют обратить внимание юристы, это отсутствие перечня обязательных работ по содержанию и текущему ремонту жилого фонда. В соответствии с Жилищным кодексом, этот перечень является неотъемлемой частью договора. Учитывая, что его нет, жильцы, во-первых, не имеют представления о том, какие именно услуги и в каком объеме они оплачивают, а во-вторых, не имеют возможности контролировать качество данных услуг», – говорится в заключении юристов.
Второй, немаловажный момент, как считают в администрации, – при непосредственной форме управления у управляющей компании отпадает необходимость работать с должниками. Иными словами, бороться с неплательщиками они не будут.
«У самих собственников нет никаких законных оснований требовать от соседей выплаты долга. Таким правом наделена только управляющая компания. Но при непосредственной форме жилищники, так сказать, «умывают руки». Стоит обратить внимание и на то, что НЖСК+ намерена ежегодно повышать плату за содержание и ремонт жилья без согласования с жильцами. Что, опять-таки, напрямую противоречит действующему законодательству. Любое увеличение тарифа должно быть согласовано с жильцами на общем собрании. Кроме того, до сведения собственников в обязательном порядке должны довести причины повышения стоимости. То есть в данном случае, «инфляция» или «повышение МРОТ», как указано в договоре, основанием, по мнению юристов, не является», – указывают на нарушения законодательства специалисты администрации.
И последнее, что, по мнению специалистов администрации, напрямую ущемляет права собственников, так это желание управляющей компании арендовать помещения бесплатно.
«Во-первых, в договоре не прописана площадь, которую будет занимать НЖСК+. Во-вторых, те квадратные метры, которые управляющая компания планирует использовать для собственных нужд, вполне могли бы приносить жильцам дома доход. И деньги, полученные от аренды, собственники вправе потратить на уплату каких-либо расходов, связанных с содержанием дома», – констатируют специалисты.
Напомним, что «Правда УРФО» уже рассказывала о том, что НЖСК+ была организована, по сути дела, «на костях» другой, находящейся в состоянии банкротства крупнейшей УК, обслуживающей 300 домов – ООО «НЖСК». Возможно, именно опасаясь грядущего банкротства, директор НЖСК+ Андрей Мухачев и он же – один из акционеров НЖСК – компании, в отношении которой арбитражным судом ЯНАО введена процедура наблюдения, организовал новую УК – ООО «НЖСК+». Жители Ноябрьска тогда пояснили «Правде УРФО», что очень оперативно было подготовлен договор управления НЖСК+, кроме того, за нее уже активно агитируют жителей. Однако самих жильцов данная система не устраивает.
«Эта система предполагает, по сути дела, перекладывание всех отношений с поставщиками ресурсов на плечи жильцов. То есть в первую очередь жители займутся оформлением договоров на поставку света, воды и тепла. Учитывая, что НЖСК обслуживает почти треть всех многоквартирных домов в городе с населением свыше 110 тысяч, соответственно, треть ноябрьцев автоматически получают дополнительные хлопоты. Второе. Непосредственная форма управления лишает жителей права получать субсидии на капитальные ремонты. В Жилищном кодексе России в качестве получателей адресной помощи значатся управляющие компании, жилищные кооперативы и ТСЖ – им полагается компенсация 95% от полной стоимости работ. Плюс 5% берут на себя собственники. Став непосредственными, люди возьмут на себя еще и обязательство по полной оплате капитального ремонта своих домов. Третий момент – управляющая компания, сняв с себя в среднем 50% обязанностей, претендует на тот же размер оплаты своих услуг и, по договору, наделяет себя правом ежегодно эту плату повышать», – указывал ранее один из экспертов в отрасли ЖКХ.
В свою очередь, директор НЖСК+ Андрей Мухачев заявил, что договоры предоставлены буквально «по стандарту Минрегиона РФ».
«Мы и администрация специально приглашали в Муравленково представителей Минрегионразвития, чтобы они разобрались с ситуацией в ЖКХ. Они предложили работать управляющим компаниям по непосредственной форме управления, и все УК работают по ним. У нас есть два письма Минрегиона, в которых прописано, что этот способ управления полезен для собственников, позволяет лучше обслуживать жилфонд и не ведет ни к какому банкротству», – пояснил директор УК.
Юрист компании ZettaLex Марина Вараксина указывает, что администрация может обязать УК поправить несоответствующие нормам права пункты договора.
«Решение о том, кому вносить плату за коммунальные услуги – управляющей компании или непосредственно ресурсоснабжающим организациям – принимают исключительно собственники многоквартирного дома. Управляющая компания не вправе самостоятельно (без решения общего собрания жильцов) включить в договор на управление МКД такое условие. Поэтому если администрация города придет к выводу о нарушении управляющей компанией данной процедуры и даст отрицательное заключение, управляющая компания будет обязана привести договор в соответствие с нормами жилищного законодательства. Жители в таком случае будут вправе не заключать такой договор вплоть до его приведения в соответствие с нормами права», – разъясняет юрист.
Осторожность юристов администрации и возможное «принуждение» перезаключить договор – вполне объяснимы. Деятельность владельцев НЖСК+ уже привела к негативным последствиям для жителей города – другая УК, ООО «НЖСК», находится в процедуре банкротства.
«На данный момент задолженность управляющей компании перед ресурсоснабжающей «Энерго-Газ-Ноябрьск» составляет 524 миллиона рублей. Второго июля Арбитражный суд ввел процедуру наблюдения в отношении НЖСК на 4 месяца и назначил временного управляющего. Он будет выполнять функции финансового анализа управляющей компании, поэтому, в соответствии с законодательством, на 4 месяца все взыскания приостановлены», – пояснили «Правде УРФО» в ОАО «Энерго-Газ-Ноябрьск».
«Правда УРФО» продолжит следить за развитием событий в ЖКХ Ноябрьска.
Справочно: ООО «Ноябрьская жилищно-сервисная компания» (НЖСК), зарегистрировано в Ноябрьске по ул. Республики, 49. Директор – Мухачев Андрей Иванович, являющийся, по данным «Спарка», на 08.05.2013 собственником 25% уставного капитала ООО «Ноябрьская жилищно-сервисная компания плюс». Уставный капитал на 24.10.2003 – 10 тыс. руб. 75% уставного капитала, по данным «Спарка», на 07.12.2012 принадлежит бывшему руководителю Коваленко Сергею Михайловичу, 25% – ликвидированному МУП «НГЖЭС».
ООО «Ноябрьская жилищно-сервисная компания плюс», директор – Мухачев Андрей Иванович. Уставный капитал на 08.05.2013 – 10 тыс. руб. 51% уставного капитала принадлежит Коваленко Сергею Михайловичу, 25% – Мухачеву Андрею Ивановичу, 24% – Ревяко Елене Владимировне.
