Минстрой предложил застройщикам оплатить реновацию в Екатеринбурге. Рынок ждет скачка цен на жилье

Строители требуют прозрачной системы оценки и выкупа жилья

Минстрой Свердловской области готовит регион к масштабной реновации. Депутаты Заксобрания на следующей неделе готовятся принять законопроект о комплексном развитии территорий, дающий право изымать и передавать под застройку участки с уже возведенными объектами и частным хозяйством. При этом организацию самого процесса распределения земель законодатели отдают на откуп администрациям муниципалитетов. Таким образом власти надеются сэкономить на строительстве коммунальной инфраструктуры и решить вопрос дефицита земель, наиболее остро стоящий именно в Екатеринбурге. По словам застройщиков, свободные участки последние три года получить на территории областного центра практически невозможно, а за право использовать наделы с обременением в рамках реновации уже развернулась конкуренция. С запуском таких проектов себестоимость строительства, а за ней и цена реализации жилья обещают только расти. Однако начало реновации пока тормозит неурегулированность вопросов определения выкупной стоимости вторичного жилья, из-за чего застройщики нередко «вынуждены выкупать квартиры по завышенной цене».

Депутаты комитета по развитию инфраструктуры и жилищной политике Заксобрания Свердловской области сегодня одобрили внесенный с подачи Минстроя законопроект о регулировании отдельных отношений в сфере комплексного развития территорий региона.

По словам главы комитета Валентина Лаппо, законопроект позволит распределить полномочия между региональными и муниципальными органами власти в части реализации проектов комплексной застройки.

«Инициаторами таких проектов являются главы, они формулируют задачи», – отметил председатель комитета.

Комплексная застройка территорий в Академическом районе Екатеринбурга

Впрочем, как следует из законопроекта, выдвигать предложения о комплексной застройке могут и правообладатели земельных участков. При этом критерии, на основании которых дома, не отнесенные к категории ветхих, подлежат реновации, определяет правительство региона. Пока в Минстрое области воздерживаются от официальных комментариев на эту тему, отмечая лишь, что первые проекты комплексной застройки планируются в Екатеринбурге, Среднеуральске и  Сысерти.

Подходы к их реализации в областном центре и прочих городах региона, вероятно, будут различаться. Так, например, Сысерть получит более 500 млн по программе расселения ветхого и аварийного жилья в регионе на 2019-2025 годы и сможет их использовать в рамках реновации.

Всего в программу с общим финансированием 15,8 млрд рублей включено 58 муниципалитетов. Екатеринбург в это число не попадает. В рамках собственной программы переселения из ветхого жилья последние 7 лет городу удавалось переселить 43 дома – по 5-9 домов в год. В муниципальной программе на 2021-2025 год значилось уже более 140 домов.  При этом бюджетных средств на расселение традиционно не хватает.

«У нас много старых бараков, их надо сносить, целые кварталы на Уралмаше, Втузгородке. Кроме того, законопроект позволить уйти от точечной застройки. Закон в процессе реализации будет дорабатываться. Думаю, что пойдут по тому же пути реновации, что и в Москве», – считает депутат Заксобрания Олег Исаков.

Законодатель добавляет, что проекты комплексной застройки позволят муниципалитету сэкономить на коммунальной инфраструктуре – из-за дороговизны строительства сетей муниципальные власти ранее, например, отказались от строительства «Итальянского квартала» на берегу Шарташа. Вместе с тем на муниципальном уровне проект пока вызывает волнение из-за неопределенности параметров реновации и выкупа жилья у населения.

«Конечно, появляется надежда, что депутаты смогут подключиться к обсуждению в интересах жителей, которых, по сути, лишают права голоса. Пока же у меня есть опасения, что некоторые жильцы приговоренных под снос домов могут стать жертвами такого «улучшения» облика города, так как проект реновации предполагает возможность изъятия у граждан квартир или комнат в домах, которые не признаны аварийными.  Реновация не должна превратиться в изъятие жилья в интересах застройщиков. Реновация в Москве идет фактически за счет бюджета, в бюджете Екатеринбурга и городах нашей области таких денег нет», – поделился своей оценкой ситуации депутат гордумы Екатеринбурга Дмитрий Николаев.

Застройщики, по данным источников издания в отрасли, уже начали конкуренцию за попаданием в перечень перспективных площадок комплексного развития территорий. При этом ориентируются на снос, в первую очередь, 2-3-этажных домов. Расселение зданий большей этажности даже при строительстве на их месте 25-этажных высоток пока крайне сложно окупить. Впрочем, застройщики не исключают, что под реновацию в Екатеринбурге такие объекты вполне могут попасть через 3-5 лет.

«Многие застройщики выступают с предложениями комплексной застройки. У нас тоже есть несколько – на Втузгородке, ВИЗе, Уралмаше. Из-за дефицита свободной земли сейчас почти все участки с обременением – в результате цена жилья растет до 100 тысяч за квадрат и выше. Плюс учитывается наличие социальной инфраструктуры – детсадов и школ. Если детсад мы пытаемся вписать в проектное финансирование с помощью концессии – иначе банк не даст кредит, – то школу самим не потянуть. Тут нужны бюджетные вложения», – указывает директор «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер.

По данным «Уральской палаты недвижимости», цена квадратного метра за минувший год в новостройках эконом-класса выросла на 17%  (до 80 тыс. рублей), бизнес-класса – на 11% (до 95 тыс. руб.). На вторичном рынке цена перешагнула за 77 тыс. рублей к концу года, а сейчас достигла 81 тыс. Впрочем, эксперты УПН отмечают, что резкий рост, поддержанный снижением ставок по ипотеке, в текущем году затормозится. На первичном рынке средняя цена достигнет 90 тыс. рублей, вторичном – 83-85 тыс. рублей за квадратный метр. 

Рост цен на вторичное жилье увеличивает и размер компенсаций застройщиков при расселении ветхих домов. Чтобы получить участок под застройку, компании длительное время ведут переговоры по выкупу жилья на коммерческих основаниях,  и иногда выкупная цена конкретной квартиры намного превышает рыночную стоимость аналогичных объектов.

Например, при сносе многоквартирного дома для строительства нового зала Свердловской филармонии цена за последнюю квартиру в ходе переговоров дошла до 18 млн рублей.

Заседание комитета по развитию инфраструктуры и жилищной политике Заксобрания

Фото: zsso.ru

С выходом закона о реновации застройщики ожидают введения прозрачной системы оценки и выкупа квартир, отмечая, что сейчас владельцами жилья зачастую заявляется неадекватная цена, а переговоры нередко переходят в судебные тяжбы. Обязанность создать такой механизм компенсаций, позволяющий, в том числе, с доплатой предоставлять жилье большей площади, законопроект возлагает на правительство.

Получить более детальное видение будущей системы выкупа и компенсаций застройщики и депутаты рассчитывают к рассмотрению законопроекта на общем заседании Заксобрания 16 марта.

«Правда УрФО» продолжит следить за развитием событий.

Фото: ural-meridian.ru

Следите за новостями «Правды УрФО» в наших соцсетях: Telegram-канале, на Дзене, в Одноклассниках и во ВКонтакте.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Новости правды
Правда о спорте
Мнения о правде
Правда жизни