Фото: momenty.org
По словам замминистра, в целом сейчас в разных стадиях реализации проекты на 5 млн кв.м жилья, которое планируется ввести в ближайшие 4-5 лет. Из них 146 проектов реализуются без привлечения банковского финансирования. С использованием счетов-эскроу заявлено 65 проектов, из них банками одобрены заявки пока по 23.
«Выявилась проблема: банки отказывают застройщикам по формальным основаниям, когда видят, что договоры на техприсоединения к сетям заключаются больше, чем на срок строительства объекта. Мы это связываем с тем, что проектировщики указывают некий нормативный срок строительства, а договоры заключают в силу существующих актов на срок до 18 месяцев. Никакой другой срок не могут прописать. В результате возникают проблемы», – описал ситуацию Антон Шафаростов.
Участники рынка по-разному оценивают ситуацию, отмечая, что она пока коснулась не всех. Так, компания PRINZIP, например, сейчас ведет работу без использования счетов-эскроу. В «Атомстройкомплексе» в свою очередь заявляют об отсутствии каких-либо сложностей с новой схемой. «Мы работаем с эскроу-счетами пока только по двум объектам, и каких-то сложностей не зафиксировали: все сделки проходят в рабочем режиме, первые деньги покупателей уже поступили на эскроу-счета», – отметили в пресс-службе застройщика.
Представители банковского сектора также говорят о стабильной работе со счетами-эскроу. Как рассказали изданию в Уральском банке Сбербанка, ни одного случая отказа в предоставлении проектного финансирования по причине, описанной чиновниками, у банка не было.
В свою очередь в сетевых организациях, говоря о поднятом вопросе, механизмов для сокращения сроков не усматривают. Как отмечают в пресс-службе екатеринбургского МУП «Водоканал», в среднем, срок подключения к сетям водоснабжения и водоотведения составляет 18 месяцев и определяется в соответствии с постановлением правительства РФ №644. Сроки рассчитаны с учетом проведения конкурсов по выбору проектировщика и подрядчика. В зависимости от сложности проекта они могут удлиняться.
Самостоятельно за работы по подключению объектов ЕМУП «Водоканал» берется в исключительных случаях. Так, в частности, был подключен ЖК «Первый Николаевский». «С застройщиками процесс переговоров растягивается при согласовании цены подключения. Естественно, что строители хотят сэкономить, просят, например, убрать из проекта резервный водовод, снизить мощность насосов», – делится собеседник «Правды УрФО», знакомый с работой ЕМУП.
Впрочем, даже добившись экономии на техприсоединении, застройщики зачастую тратят несколько месяцев на переговоры с сетевыми организациями, в течение которых несут расходы на аренду земельных участков, что в итоге ложится в себестоимость жилья.
При этом перспектив снижения цен на квартиры на рынке новостроек в Екатеринбурге, на который приходится около 50% вводимого объема, эксперты не усматривают. По их оценкам, нет предпосылок и для роста спроса, который необходим для заявленных государством темпов увеличения застройки.
«В целом по объемам продаж на рынке первичной недвижимости первое полугодие 2019 года близко к первому полугодию 2018 года. Но есть и кардинальное отличие. В 2018 году продажи продолжали расти, а сейчас, сравнивая первый и второй кварталы текущего года, они падают. На рынке период охлажденного спроса. На рынке сейчас предлагается 23 тысячи квартир. Эта цифра близка к годовому объему реализации. Эффект от строительства по счетам-эскроу будет виден не раньше, чем через год. Цена на жилье уже выросла на 10-15%, и застройщики заложили в это свои затраты. В целом же рынок не готов к кардинальному увеличению объемов, придется искать инструменты повышения спроса, и государство здесь может играть более активную роль», – считает аналитик «Уральской палаты недвижимости» Михаил Хорьков.
На необходимость повышения покупательского спроса и увеличения доступности жилья указывают и депутаты Заксобрания Свердловской области. Так, Виктор Якимов считает возможным развитие арендных домов. Однако банки и застройщики неохотно идут на реализацию подобных проектов из-за длительных сроков окупаемости, а для бюджета строительство жилья соцнайма обходится достаточно дорого.
Так, в Нижней Туре до конца июля будет заключен муниципальный контракт на реконструкцию общежития, в ходе которой в здании проведут перепланировку с созданием 42 квартир площадью 31 кв.м каждая. Реализации проекта обойдется в 115 млн рублей, то есть стоимость одной такой квартиры приближается к цене на ту же недвижимость в Екатеринбурге. При этом сдавать жилье соцнайма планируется по ставке 20 рублей за квадратный метр. Подобный подход депутаты сочли крайне затратным.
Замглавы Минстроя Свердловской области Антон Шафаростов (слева), Вячеслав Брозовский (в центре)
Однако и соцнаем даже по крайне низким ценам, по словам депутатов, не всегда востребован. Тем не менее, парламентарии решили продолжить работу в этом направлении.
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием событий.
Фото превью: moigk.ru