До конца 2018 года цены на первичном рынке жилья Екатеринбурга вырастут еще на 2,5-3%, соответствующие прогнозы дают аналитики и участники рынка, отмечая, что в годовом выражении повышение составит порядка 7%. Со слов экспертов, такую динамику сложно назвать экстраординарной, но с учетом длительного снижения в предыдущие годы она будет ощутима как для продавцов, так и для покупателей.
Впрочем, волну резкого роста стоимости жилья можно ждать уже в 2019 году – свое влияние на рынок, вероятно, окажет и увеличение НДС, и рост расходов застройщиков, сопряженный как с изменениями в 214-ФЗ, так и с общей экономической конъюнктурой.
Пока же застройщики активно выводят на рынок новые проекты. По данным «Уральской палаты недвижимости», по итогам 3 кварталов девелоперы заложили более 1,1 млн кв. м в столице Среднего Урала, что в 1,6 раза больше, чем в аналогичный период 2017 года. Непосредственно в сентябре на начальной стадии строительства находилось 850 тыс. кв. метров – почти в 2 раза больше, чем в прошлом году.
Причем с ростом предложения увеличивался и объем продаж. В УПН приводят данные о 27%-ном скачке числа сделок за 8 месяцев на первичном рынке Екатеринбурга. Связано это как с объективными, так и с субъективными факторами.
Первым из них можно назвать тотальные опасения населения, что в ближайшее время условия для покупки жилья серьезно ухудшатся. Речь идет как о ставках по ипотеке, которая фактически и держит продажи застройщиков, так и о стоимости квадратного метра.
Напомним, в сентябре Центробанк впервые с 2014 повысил ключевую ставку на 0,25 п.п., до 7,5% годовых, что было, со слов чиновников, ответом на возросшие инфляционные риски «со стороны внешних условий». На это решение практически сразу отреагировали крупные кредитные организации – ипотека стала дорожать. О повышении ставок сообщали «Райффайзенбанк», «Россельхозбанк», «Уралсиб», «Абсолют-банк» и ряд других игроков.
Уже сегодня государственные федеральные каналы, со ссылкой на мнение банкиров, сообщают, что ЦБ может поднять ключевую ставку еще на 0,5% (до 8%) до конца 2018. RAEX ранее также сообщал, что по одному из сценариев произойдет повышение средней стоимости ипотеки в пределах 0,3-0,5 п. п. до конца 2018 года.
Причем ряд застройщиков, со слов наблюдателей, активно подогревают нервозность, связанную с неопределенностью на рынке. Так, ГК «ПИК» бизнесмена из списка Forbes Сергея Гордеева уже сама, вероятно, выпускала объявление, в котором говорилось о повышении ставок по ипотеке, в связи с чем предлагалось успевать покупать квартиры.
«Так поступают и другие девелоперы, пользуясь страхами, связанными с ростом цен и ставок. Подогревая их, чтобы реализовать свой продукт. Вполне понятная стратегия. Когда ажиотаж спадет – продавать будет сложнее, поэтому сейчас и играют на чувствах покупателей, страхах. Хотя страхи сами по себе имеет основания», – отмечает один из участников строительного рынка.
Руководитель аналитического отдела «Уральской палаты недвижимости» Михаил Хорьков отмечает, что текущее повышение ставок пока не страшно для рынка, но смена ожиданий по инфляции и дальнейший рост могут оказать серьезное влияние.
«Если сохранится рост инфляции, можно ожидать и увеличения ключевой ставки. Риск рынка жилья – в смене тренда по ипотеке. Сейчас более половины сделок заключается именно с привлечением данного вида кредитования, и во многом рост в текущем году был обеспечен именно ипотекой. Если с 9,5% поднимут до 10%, это не окажет существенного влияния, но смена курса на дальнейшем росте ставок может серьезно отразиться», – отметил аналитик.
Представители финансового сектора в разговоре с «Правдой УрФО» также отмечают, что на данный момент резервы для сохранения ставок на указанном уровне, вероятно, исчерпаны, и в 2019 году ждут корректировок в сторону увеличения. Кроме того, в следующем году будут расти и цены на жилье под давлением изменений, связанных с 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.
«То что у застройщиков вырастут затраты, в том числе в связи с проектным финансированием, – очевидно. Вероятно, отразится рост НДС. Удорожание строительства приведет к тому, что либо будут снижены объемы, либо допзатраты лягут на плечи покупателей. Сейчас в секторе нет сверхприбылей. Резервов для того, чтобы играть с ценой по сравнению с ситуацией 10 лет назад, тоже нет. Надо еще понимать, на каком уровне будет покупательская способность», – рассуждает собеседник издания на строительном рынке.
На фоне данных тенденций, утверждают застройщики, конкурировать ценой будет все сложнее – и многое будет зависеть именно от качества реализуемых проектов и идей. «Если посмотреть на кривую спроса, мы увидим, что сейчас она наконец-то пошла вверх, проектов становится все больше. При условии общего удорожания строительства важным будет качество продукта», – высказывает свое видение ситуации представитель риелторского агентства.
Среди тех, кто активно работает с проработкой качества объектов, собеседники, в частности, называют только несколько компаний. «Брусника», например, – это один из застройщиков, привносящих на рынок новые решения, которые потом копируются другими компаниями. «Форум-групп», например. Такие игроки всегда являются явным раздражителем для рынка», – отмечает Михаил Хорьков.
Впрочем, аналитик УПН подчеркивает, что смещение баланса в сторону качественной конкуренции во многом будет зависеть от ситуации с реальными доходами населения. «Чтобы говорить о такой тенденции, надо чтобы росли реальные доходы населения. Если покупатель не становится богаче, цена не может окончательно стать второстепенным фактором выбора. У массы людей есть запрос на улучшение жилищных условий, но нет финансовых возможностей».
Кроме того, эксперт отмечает, что «работа с качеством» у многих застройщиков ограничивается исключительно косметикой. «Фасад сделали получше, побольше денег потратили на краску в подъезде – назвали это дизайнерским ремонтом, пару деревьев высадили у дома. Это, конечно, хорошо, но не меняет принципиально качество самого продукта», – отметил Хорьков.
Так или иначе, резюмируют собеседники издания, на данный момент можно говорить, что давление на строительный сектор увеличится. Результатом, в частности, станет сокращение количества застройщиков, на что указывали эксперты.
«Произойдет слом рынка, причем, как он будет оформлен, еще до конца никто не понимает. То, что еще сегодня обсуждалось вполне серьезно, завтра опровергается на уровне федеральных чиновников. Пережить смену парадигмы смогут далеко не все», – резюмировал собеседник среди застройщиков.
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием ситуации.
Фото превью: ekburg.tv
