Вопрос последствий для строительного рынка отмены механизма долевого строительства сегодня был поднят в екатеринбургской городской думе. В ходе обсуждения новации депутаты и представители застройщиков заявили о вероятном росте цен на жилье в областном центре до 80 тысяч рублей за квадратный метр.
По оценке депутата и управляющего по недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Владимира Крицкого, проектное финансирование через банковский сектор, механизм которого на данный момент обсуждается в правительстве РФ, приведет к значительному удорожанию квартир. Кроме того, исчезнет возможность приобретения недвижимости на ранних стадиях строительства.
Депутат Владимир Крицкий
«Через три года произойдет отказ от долевки, и будет осуществлен переход на проектное финансирование банков. Этот механизм существует и сегодня, но работает достаточно сложно. Ситуация будет такова: возрастет стоимость жилья, поскольку сумму кредитов заложат в себестоимость недвижимости… Для начала граждане будут обращаться в банк, после чего застройщики смогут заключить договор проектного инвестирования и только после этого получат разрешение на строительство. Не будет разной стоимости жилья на разных этапах строительства, поскольку мы станем продавать готовую продукцию по одним ценам», – рассказал свое видение ситуации Владимир Крицкий.
По оценке бывшего депутата Заксобрания Свердловской области и учредителя строительной корпорации «Маяк» Владимира Конькова, рост цен в Екатеринбурге составит порядка 30%. Застройщик уверен, что вопрос отмены «долевки» «лоббируют банки и страховые компании, которые получат дополнительный приток средств».
«Озвученная схема проектного финансирования заключается в том, что никаких дольщиков не будет в принципе, будут вкладчики, которые принесли свои деньги в банк. Единственный момент, когда дольщики могут в этой ситуации стать обманутыми, это если вслед за строительной компанией обрушится и финорганизация», – полагает управляющий ООО «ЭкоСити» в Челябинске Андрей Аликин.
При этом южноуральские застройщики также говорят о вероятном росте цен в связи с отменой наиболее популярного на данный момент инструмента финансирования стройки.
Стоит отметить, что тема обманутых дольщиков остается крайне актуальной для регионов Уральского федерального округа. В частности, непростая социальная ситуация сложилась в Челябинской области. Как сообщало издание, по данным Управления Генеральной прокуратуры РФ в УрФО, на начало прошлого года в округе фиксировалось более 6 тыс. граждан, являющихся участниками проблемных объектов, 5 тысяч из них приходилось на Южный Урал. Сейчас здесь официально фиксируется 2 715 пострадавших дольщиков, и их число растет. После того, как властям региона удалось нормализовать процесс по достройке домов ООО «Гринфлайт» в «Академ Riverside», список долгостроев пополнил ЖК «Чурилово Lake City». Накануне дольщики «Речелстроя» провели серию протестных акций.
В Свердловской области на данный момент насчитывают порядка 4000 дольщиков и пайщиков проблемных объектов. При этом при губернаторе создан координационный совет по проблемам дольщиков, который вырабатывает механизмы разрешения ситуации, привлекая новых инвесторов на строительные площадки.
Говоря о существующих перекосах в строительном секторе, также отмечают неготовность банковской сферы к переходу на новую модель.
«На данный момент эта мера преждевременна, поскольку сейчас миллионы рублей привлекаются за счет именного долевого участия в строительстве. Насколько банковская сфера может заменить этот механизм и наполнить строительство денежными средствами – большой вопрос. Второй момент связан с тем, что люди активно участвуют в долевке по причине того, что жилье на этом этапе на 20-30% дешевле. Если этого механизма не будет, цены однозначно вырастут. Кроме того, сократятся объемы строительства», – считает Андрей Аликин.
Тренд по сокращению объемов жилищного строительства подтверждают и в Екатеринбурге. Причем, отмечают чиновники, он существует уже сейчас из-за «насыщения рынка». По словам замглавы администрации Екатеринбурга Андрея Корюкова, в предстоящие годы город будет сдавать менее 1 млн кв. м жилья. Так, в этом году чиновники ожидают порядка 900 тысяч «квадратов» жилой недвижимости.
В то же время застройщики полагают, что механизм проектного финансирования не сможет дать полноценную защиту участникам строительства. «Я очень сомневаюсь, что проектное финансирование спасет от возникновения ситуаций с обманутыми дольщиками. Посмотрите на «Первый Николаевский» – тоже проектное финансирование», – констатирует Владимир Крицкий.
Напомним, строительство ЖК «Первый Николаевский» было начато силами компании «УктусСтрой» (входит в «Уралэнергостройкомплекс» депутата гордумы Екатеринбурга и члена «Единой России» Игоря Плаксина). Застройщик привлек кредит Сбербанка в 2,1 млрд рублей. Однако через 3 года работы были остановлены. Банку не вернули заем в размере 1,3 млрд рублей, что признано третейским судом. На объект также привлекались средства пайщиков, однако, по их словам, ЖСК финансовой отчетности им не предоставил. Граждане требовали возбуждения уголовного дела по признакам растраты, злоупотребления полномочиями и мошенничества, однако пока успехов не добились. Нового инвестора на достройку объекта Сбербанк вынужден был привлекать самостоятельно.
ЖК «Первый Николаевский»
Фото: uralinform.ru
Участники рынка также подчеркивают, что на данный момент необходима дальнейшая реализация положений ФЗ №214 «О долевом строительстве», касающихся страхования ответственности застройщиков и функционирования компенсационного фонда. «Последние изменения в законодательстве по ФЗ №214 как раз направлены на то, чтобы обезопасить дольщиков. И те меры, которые работают сейчас, довольно эффективные. Введено страхование ответственности застройщиков. Если это реализовать должным образом, чтобы у игроков рынка было понимание работоспособности этой схемы, то такой инструментарий будет жизнеспособным», – отмечает Андрей Аликин.
Впрочем, другие эксперты указывают на несовершенство и этого механизма, напоминая, что, у нового руководства ООО «Гринфлайт» возникли трудности с перестрахованием договоров долевого участия: страховщики отказывались работать с проблемным объектом либо выдвигали неприемлемые условия.
Проблему также ранее отмечал министр строительства РФ Михаил Мень: страховые компании, как правило, признавали форс-мажором любое возбуждение дела в отношении застройщика и в связи с этим уходили от выплаты денег по своим обязательствам.
«В этом году экспериментов над строителями было много. Сначала нас заставили увеличить уставный капитал, потом про это забыли. Образован Фонд долевого строительства. Сейчас, прежде чем мы зарегистрируем сделку по квартире в Росреестре, мы должны перечислить 1,2% от ее стоимости в Фонд поддержки обманутых дольщиков. При этом если сделка будет расторгнута, мы будем должны снова платить взнос – механизм до конца не отработан», – дал свою оценку Владимир Крицкий.
Решение вопроса защиты дольщиков без отмены системы долевого строительства, по мнению Владимира Конькова, может заключаться в усилении контролирующих функций Управления Госжилстройнадзора. Ведомство, по мнению застройщика, может контролировать процесс продажи квартир в строящемся объекте, соразмеряя его с объемами строительства. «Госжилстройнадзор может заходить на объекты и отслеживать, на какой стадии строительства они находятся. Например, построено 30%, значит, данный застройщик имеет право продать 30% квартир, и без визы Госжилстройнадзора компания не может продать больше», – пояснил «Правде УрФО» Владимир Коньков.
Так или иначе, констатируют участники рынка, все существующие на данный момент механизмы требуют доработки как на местном, так и на федеральном уровне. «На данный момент складывается ситуация, что за старые махинации недобросовестных игроков могут заплатить покупатели нового жилья», – резюмирует руководитель строительной компании.
«Правда УрФО» будет следить за развитием ситуации.
