«Черные» оценщики и крупный бизнес обескровят муниципалитеты

Версия для печати

Эксперты прогнозируют новую волную споров по суммам кадастровой оценки, но на этот раз по недвижимости

Недобросовестные оценщики земли стали головной болью глав муниципалитетов. Градоначальники безуспешно пытаются бороться с ними, но вслух имена врагов огласить не решаются. Представители профессионального сообщества в ответ пеняют муниципалам на отсутствие экспертизы ставок аренды и земельного налога и низкую активность в арбитраже. В то же время оценщики и эксперты признают наличие на рынке недобросовестных организаций, спрос на услуги которых с 2014 года может резко вырасти.

Пока к услугам «черных» оценщиков прибегают в основном частные предприниматели, крупные и мелкие предприятия, пытаясь снизить земельный налог и арендную плату. В администрациях муниципалитетов подчеркивают негативное влияние работы таких компаний на сбор земельного налога – одной из основных составляющих бюджета. Как рассказал «Правде УРФО» мэр Нижнего Тагила Сергей Носов, в мэрии даже составили списки недобросовестных оценщиков. Однако сегодня при обращении издания в администрацию муниципалитета чиновники перечень этих организаций предоставить отказались, заявив, что он предназначен только для внутреннего пользования. Сами предприниматели и оценщики призывают не связывать снижение стоимости земли только с деятельностью недобросовестных организаций.

«Когда проводилась первая кадастровая оценка земли в 2000–2001 годах, цена изначально была завышена в среднем раза в 1,5. С этого времени периодически шли нарушения в оценке. В 2008 году земля Каменск-Уральского металлургического завода завышена в 14 раз, Уральского алюминиевого завода – в 9,6 раз», – рассказал «Правде УРФО» руководитель комитета по оценке собственности общественной организации предпринимателей «Опора России» Андрей Ильин.

Ошибки в кадастровой стоимости земли признают и сами исполнители. Как считает один из экс-сотрудников ФГУП «ФКЦ «Земля», оценивавшего свердловские участки в 2007 году, «сначала была проведена четная оценка, но ее не приняли вышестоящие органы. Тогда землю оценили выше». 

Оспаривание стоимости земли в настоящее время приняло массовый характер. НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» проанализировало работу комиссий Росреестра в 2012 году в 15 регионах России, включая Свердловскую область. Всего было рассмотрено около 1 700 заявлений о снижении кадастровой стоимости, из них более 2/3 заявлений было удовлетворено. В 70% случаев, когда было принято решение снизить кадастровую стоимость до размера рыночной, разница между ними составляла от 2 до 10 раз. 

«Когда главам высылали отчеты о кадастровой стоимости, они сидели и радовались, так как получили бы больше денег в бюджет. Экономический анализ ставок в муниципалитетах зачастую не проводят», – считает Андрей Ильин.

Предприниматель не отрицает, что бизнес прибегает к услугам и недобросовестных оценщиков, готовых изменять стоимость земли на порядок. При этом спрос есть не только на снижение, но и на повышение ставок. 

«Возьмем, к примеру, Краснотурьинск. Кадастровая стоимость кирпичного завода, принадлежащего Анатолию Сысоеву, там была завышена в 6 раз. Собственник снизил через суд ее в 40 раз. С помощью оценщиков пытаются и завысить стоимость земли», – приводит примеры для «Правды УРФО» Андрей Ильин. 

С легкостью узаконить изменение стоимости земли позволяет сложившая система принятия судебных решений. Вместо экспертизы стоимости, указанной оценщиком, при проверке данных применяется так называемая нормативно-методическая экспертиза. Она проверяет только соответствие процедуры оценки законодательству, а не сам расчет. Сам отчет оценщика о стоимости земли получить проблематично. 

«Чем больше экономия при снижении стоимости земли, тем больше получит оценщик. Их отчеты – это, как правило, коммерческая тайна. Они есть у оценщика либо в суде. Чтобы понять, как проводится оценка, я бы для начала изучил рынок конкурсов предприятий и органов субъекта для привлечения оценщика и те цены, за которые им предлагают провести работу», – считает директор компании в сфере землеустройства и кадастра «Уралцентрозем» Игорь Жирнов. 

Представители профессионального сообщества оценщиков в беседах с «Правдой УРФО» отметили, что начальная цена оценки участка или пула участков идет от 15 тыс. рублей и может достигать нескольких сотен тысяч. При попытке снизить оплату услуг, качество работы страдает. По данным СРО «Эспертный совет», в отчетах об определении кадастровой стоимости зачастую используется некорректная методология или излишне упрощенная модель ценообразования. Фактически на стоимость объекта существенно влияет около десятка разных характеристик, при этом в модель иногда попадает около 34 из них. Однако и спорную кадастровую стоимость земли в муниципалитетах есть возможность отстоять. 

«Я сталкивался с недобросовестными оценщиками. Они предлагали свои услуги, потом намеревалась сразу закрыть контору. Я отказался. На месте главы я бы создал МУП «Архитектурное бюро», через которое шло бы выделение земли и решались бы споры по ней», – предлагает депутат Законодательного собрания области Максим Серебренников. 

Пока муниципалитеты преимущественно решают земельные споры в судах, где, как уже сказано, применяется нормативно-методическая экспертиза, и с равным успехом могут выиграть как честные, так недобросовестные оценщики. На проведение собственной оценки земли, по словам чиновников, в городских бюджетах денег не закладывается. Проверить точность расчетов оценщика возможно с привлечением саморегулируемых организаций. Всего в России их насчитывается 11, из которых 5 имеют филиалы в Свердловской области. Представители 2 из них сообщили «Правде УРФО», что настроены против «черных» оценщиков. 

«Оценщик зарабатывает на отчете. Недобросовестные оценщики отбирают хлеб у качественных оценщиков. На рынке Свердловской области зарегистрировано более 110 оценочных компаний и более 50 физических лиц, осуществляющих свою деятельность как ИП. Из них около 20 компаний работают активно и качественно. Говорить о недобросовестных оценщиках было бы некорректно. Надо разбирать конкретные примеры. Есть случаи, когда оценщики работают некачественно. За нарушения СРО применяют к оценщикам прежде всего дисциплинарные меры, штрафы, взыскания. По моему мнению, необходимо перенять опыт Омска и внести изменения в законодательство: в судах или комиссиях по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости вместе с отчетом оценщика о рыночной стоимости участков предоставлять экспертизу СРО на подтверждение стоимости объекта оценки. Пока этого нет, некоторые оценщики будут пользоваться существующим пробелом в законодательстве и применять только нормативно-методическую экспертизу»,  поделилась мнением с «Правдой УРФО» эксперт-оценщик СРО «Экспертный совет» Светлана Артемьева. 

Существующая брешь в законодательстве, по мнению оценщиков, в 2014 году может привести к более масштабным проблемам. На заседании Госсовета в феврале премьер РФ Дмитрий Медведев с будущего года предложил перейти к налогообложению недвижимого имущества, исходя из его кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. Для большинства граждан это мало что изменит. Если кадастровая стоимость имущества физического лица не превысит 300 млн рублей, ставка для жилья выше 0,1% не поднимется. Для иных зданий ставка предусмотрена на уровне 0,5%, для строений на дачных и приусадебных участках – 0,3%, для других земель – 1,5%. Для собственников недвижимости стоимостью свыше 300 млн рублей, куда войдут и владельцы предприятий, предельная ставка установлена на уровне 0,5% для объектов капитального строительства и 1,5% – в отношении любых категорий земель. Уже сейчас оценщики прогнозируют новую волную исков в арбитраж об оспаривании кадастровой стоимости. 

«Правда УРФО» будет следить за развитием событий. 

Автор: 

Теги: 

Регион: 



Добавить мнение

Комментатор

  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Разрешённые HTML-теги: p, br,em,strong,cite,code,blockquote,ul,ol,li,dl,dt,dd
  • Разрешённые HTML-теги: <blockquote> <br> <cite> <code> <dd> <dl> <dt> <em> <li> <ol> <p> <strong> <ul>

Простой текст

  • HTML-теги не обрабатываются и показываются как обычный текст
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.

PHP code