Новые экономические реалии – стремительное обесценивание рубля, снижение реальных доходов населения, выросшая стоимость денег в экономике и кризис доверия населения к банкам – уже сказались на рынке ипотечного кредитования Уральского федерального округа. Как отмечают банковские эксперты, можно выделить три негативных тенденции: главная – замедление темпов кредитования, другая – рост ставок, который впоследствии может сказаться на доступности жилищных займов и рост просрочки.
По данным исследования «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», в октябре текущего года средняя ставка по ипотеке в рублях составила 12,8%. Как рассказывают в госкомпании, это максимальные ставки с конца 2010 года (за исключением марта 2013 года, когда месячная ставка составляла 12,9%). Впрочем, эксперты прогнозируют дальнейший рост до 13-13,5%.
«Рост ставок неизбежен в текущей ситуации – слишком сильно выросла стоимость фондирования. Проблема состоит в том, что впоследствии он может выйти банкам боком, в виде увеличения объема просроченной задолженности. Еще один момент, который все ждут, – это когда будет достигнут предел по процентам. Без ипотеки квартиру себе могут позволить единицы», – рассказал один из собеседников издания.
Впрочем, как утверждают эксперты АИЖК, банки не спешат перекладывать на заемщиков весь груз. «Ключевая ставка выросла до 10,5%, а ипотека повысилась на 0,5-2%», – аргументируют свою позицию финансисты. Также банковские эксперты утверждают, что основное снижение спроса произошло в конце года – до этого рынок рос очень уверенно.
Данный тезис подтверждается статистикой основных игроков на рынке ипотеки УрФО – Уральского банка Сбербанка России и уральского филиала ВТБ24. Как рассказал «Правде УРФО» управляющий уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин, в 3-ем квартале 2014 года банк превысил прошлогодние показатели выдачи ипотеки почти в 2 раза.
«Геополитические риски, рост инфляции и нестабильность курса национальной валюты подталкивали население к овеществлению своих накоплений. Они охотно покупали жилье и брали ипотечные кредиты. И лишь в 4-ом квартале темпы роста несколько замедлились. Но это замедление роста связано с объективными причинами – снижением доходов населения, сокращением спроса на базовую потребность. И если в этом году рост рынка составит около 30%, то в следующем рынок ипотеки вырастет лишь на 10%», – прокомментировал Сергей Кульпин.
Весомый рост показал и уральский Сбербанк. По данным кредитного учреждения, за 10 месяцев было выдано 62,5 млрд руб. жилищных займов. Это на 43% больше, чем в прошлом году.
«Темпы роста портфеля жилищных кредитов в Уральском банке Сбербанка России во втором полугодии не снижались и сохранятся до конца года. В ближайшее время мы также не прогнозируем падения спроса на жилищное кредитование», – сообщили «Правде УРФО» в финучреждении.
Как отмечают банковские эксперты, если ипотека начнет резко тормозить, это приведет к ухудшению кредитных портфелей финучреждений. Пока же стабильность этого сектора обеспечивалась высокими темпами роста портфелей. Аналитики АИЖК утверждают, что на данный момент доля ипотечных ссуд с просрочкой свыше 90 дней в целом по России составляет 2%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – около 95,3%. Впрочем, если посмотреть на динамику ипотеки в абсолютных цифрах, рост кредитов с просрочкой свыше 90 дней составляет 26% (68,1 млрд рублей в целом по России).
Ситуация в УрФО, по данным «Секвойя Кредит Консолидейшн», выглядит следующим образом: за 11 месяцев банками в Уральском федеральном округе было выдано ипотечных кредитов на 160 млрд рублей, что больше, чем в прошлом году на 11,2%. При этом просрочка за этот же период выросла на 12,2%, составив 3,24 млрд рублей.
«В 2014 году просроченная задолженность впервые за последние 3 года показывает рост. Так, в период 2012-2013 годов просроченная задолженность снижалась на 11,4%, в период 2011-2012 – также падала на 2,4%. Сейчас же, например, в «тюменской матрешке» просроченная задолженность по ипотечным кредитам достигла 790 млн рублей, увеличившись за год на 22%», – приводит данные для «Правды УРФО» президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева.
Президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева
Как добавляют эксперты «Секвойи», по последним данным, ипотечные заемщики в УрФО в среднем отдают около 38% своих доходов на погашение кредита при среднемесячной зарплате в 24,4 тыс. рублей. В этих условиях, по словам собеседника издания, высоки риски того, что многие при каких-то дополнительных экономических потрясениях выйдут на просрочку.
«Сейчас высока вероятность, что просрочка будет расти еще сильнее. К сожалению, как мы видели на примере кризиса 2008-2009 годов, далеко не все ипотечные заемщики способны в нестабильной экономической ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет, не говоря уже о более долгосрочной перспективе», – считает Елена Докучаева.
Эксперт инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон Сороко отмечает, что рост просрочки – это проблема скорее 2015 года.
Эксперт инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон Сороко
«Последние прогнозы по рынку ипотеки предполагают снижение объемов, но не сжимание рынка. Рост на 10% – это очень неплохо. По поводу просрочки можно говорить, что пока она растет медленнее, чем объемы кредитования. Можно легко сравнить: потребительское кредитование в этом году выросло на 0,3% при том, что просрочка в абсолютных числах выросла на 48%. В ипотеке ситуация ровно противоположная. Проблемы здесь будут только в 2015 году, когда объемы снизятся, а просрочка вырастет. Но опять-таки, предыдущие кризисы научили банки работать с залоговой недвижимостью, так что особого давления на капиталы банков данный тренд не окажет», – комментирует эксперт инвестиционного холдинга.
Банкиры, в свою очередь, не отрицают, что в следующем году количество дефолтов в розничном ипотечном кредитовании увеличится, однако не опасаются серьезного ухудшения качества своих портфелей.
«В 2015 году банки начнут больше сталкиваться с дефолтами в розничном ипотечном кредитовании, это видно уже сейчас. Рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам уже начался, некоторые заемщики стали вести себя необдуманно. Но увеличение доли просрочки с 1,0 до 1,4% в портфеле пока не критично для банков. Особенно если учесть, что в прошлом году эта доля, например, снижалась», – делится прогнозом с «Правдой УРФО» Сергей Кульпин.
В Уральском банке Сбербанка России добавляют, что не видят причин для ухудшения ситуации. Как заявляют финансисты, ипотека – наименее рискованный сегмент розничного кредитования, а уровень просроченной задолженности по ней – самый низкий.
«Во-первых, квартира находится в залоге, ее можно реализовать как в добровольном досудебном порядке, так и в принудительном, в рамках исполнительного производства, что позволит банку погасить просроченную задолженность. Во-вторых, сами заемщики прикладывают максимальные усилия для добросовестного обслуживания долга по ипотечным кредитам», – комментируют в кредитном учреждении.
Риэлторы смотрят с пессимизмом на 2015 год. Как рассказал «Правде УРФО» руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, участники рынка в следующем году ожидают снижения спроса на жилую недвижимость.
«В следующем году мы ожидаем как снижения количества сделок с жилой недвижимостью, так и снижения цен. Безусловно, в такой ситуации банки ужесточат свои подходы к оценке заемщиков, занимая более осторожную позицию. С другой стороны, покупатели в условиях повышенной неопределенности не готовы будут брать на себя долгосрочные обязательства по ипотеке. По прогнозам Уральской палаты недвижимости, в следующем году количество сделок по отдельным сегментам может сократиться на 10-20%. Однако тут надо понимать, что сейчас все очень быстро меняется и прогноз может быть скорректирован», – заявил Михаил Хорьков.
Эксперты сходятся во мнении, что в следующем году банкиры особо строго будут подходить к платежной дисциплине ипотечников, при этом стараясь не задирать требования к ним. Несмотря на попытки контролировать уровень просроченной задолженности, кредитным учреждениям придется столкнуться с возрастающим количеством дефолтов по ипотеке, что обусловлено проблемами в экономике в целом. Банки в этой ситуации будут максимально стараться вернуть должников в график платежей, чтобы не лишиться еще одной доли и без того сокращающихся доходов.
«Правда УРФО» будет следить за развитием событий.
