Комиссия по городскому хозяйству думы Екатеринбурга сегодня утвердила новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Очередная редакция документа стала следствием возврата градостроительных полномочий мэрии. Как пояснил обозревателю «Правды УрФО» замглавы администрации города по вопросам капитального строительства и землепользования Алексей Белышев, изменения были вызваны, в том числе, поправками в федеральном законодательстве.
Замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Алексей Белышев
Помимо этого, в новых ПЗЗ принят во внимание ряд заявок со стороны участников строительного рынка. Например, внесены корректировки в регламентную часть, по которым меняются параметры зонирования и требования к зонам Ц2 (зона обслуживания и деловой активности), Ж1 (зона многоэтажной жилой застройки), Ж5 (зона смешанной жилой застройки), СХ (зона ведения садоводчества и огородничества). Также документ предполагает увеличение этажности и высотности зданий. Напомним, ранее городская администрация утвердила стратегию пространственного развития, в рамках которой делается акцент на сохранении принципа компактности города и развитии уже застроенных территорий. В мэрии полагают, что новый документ упростит работу на строительном рынке.
«С учетом принятия стратегии пространственного развития Екатеринбурга изменились качественные параметры развития территории и генерального плана. Это повлекло за собой сокращение и переназначение части зон, что упрощает работу с правилами, а также конкретизировало их на соответствие классификатору Минэкономразвития, кроме того, уточнило территории в пределах границ согласно данным кадастрового учета. Это принципиально, так как это новация для России, никто еще не делал такую объемную работу», – заявил Алексей Белышев.
Чиновники прямо говорят о том, что новая редакция ключевого для строительной отрасли документа является следствием возврата градостроительных полномочий в декабре прошлого года. Напомним, в декабре 2017 года депутаты Заксобрания Свердловской области одобрили изменения в закон «О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности между органами местного самоуправления муниципального образования «город Екатеринбург» и органами государственной власти Свердловской области». Поправки зафиксировали возврат Екатеринбургу полномочий в сфере градостроительного проектирования и принятия решений о развитии застроенных территорий.
При этом предпоследняя версия Правил землепользования и застройки была утверждена менее года назад в региональном МУГИСО. Тогда документ стал консенсусом между городом и областью, однако мэрии удалось сохранить «ограничения», выгодные городским строителям. В частности, застройщики указывали, что в ПЗЗ была включена поправка, согласно которой чиновники администрации могли рассматривать строительные проекты, не соответствующие правилам, «в особом порядке», – такая лазейка, по оценкам девелоперов, могла нести в себе коррупциогенные факторы. Критики документа уже тогда указывали, что он будет способствовать монополизации сектора и, как следствие, росту цен на жилую недвижимость.
Отметим, новая редакция ПЗЗ также предусматривает отмену процедуры публичных слушаний – она заменяется на общественное обсуждение проектов. Как подчеркнул начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Михаил Губин, общественные обсуждения, так же, как и публичные слушания, предполагают размещение соответствующего анонса в интернете, организацию экспозиции проекта, прием предложений от заинтересованных лиц и доступ к документам для всех желающих. На общественные обсуждения будут выноситься вопросы, связанные с внесением изменений в генеральный план и ПЗЗ, касающиеся целевого использования земель и другие градостроительные новации. Однако новая процедура не коснется проектов планировки и проектов межевания территории. Отметим, ранее именно на публичных слушаниях по межеванию территории гражданам удавалось «отстоять» городские земли и блокировать непопулярные решения городских властей.
Основатель строительной корпорации «Маяк» Владимир Коньков, полагает, что новые ПЗЗ позволят «удовлетворить требования тех лиц, которые находятся поближе к мэрии Екатеринбурга. Администрация, формируя новый документ, подстраивалась под них», – считает строитель.
Косвенно об этом же говорят и в мэрии – правила разрабатывались на основе «заявок» от строительного сектора. «Документ учитывает параметры тех проектов, которые ранее нам заявляли застройщики и которые будут развиваться в ближайшее время. Увеличена плотность и высотность, а также коэффициент строительного использования территории. Все строительство будет узаконено в основном виде разрешенного использования земли», – пояснил Алексей Белышев.
Источники на рынке считают, что принятие новых ПЗЗ усилит процесс монополизации сферы строительства в Екатеринбурге силами подконтрольных мэрии компаний.
«Идет монополизация рынка и, как следствие, удорожание стоимости жилья. Недружественные мэрии застройщики вытесняются, инвесторы из других регионов не могут сюда зайти. При этом посмотрите, что происходит в других регионах, в той же Челябинской области – там для всех открыты двери. Без конкуренции цены еще больше вырастут – до 20% составит рост, особенно, с учетом предстоящей отмены долевого строительства», – отмечает руководитель одной из строительных компаний в городе.
Ставку городских властей на компактность и увеличение плотности строительства вкупе с развитием застроенных территорий участники рынка оценивают, в целом, положительно. Однако источники издания также указывают на нехватку социальных объектов и дорожной инфраструктуры, в связи с чем любой проект комплексного освоения территории только ухудшит транспортную и социальную обстановку в городе.
«Правда УрФО» будет следить за развитием ситуации.
