В свердловском департаменте Госжилстройнадзора заявили о вероятном росте цен на жилье до 30% в случае отмены долевого строительства. Накануне в ходе заседания общественного совета при департаменте об этом говорил руководитель ведомства Алексей Россолов. Чиновник подчеркнул, что департамент Госжилстройнадзора сейчас начал выдавать заключения застройщикам на право получения финансирования. Это механизм дополнительной защиты дольщиков, которому фактически не дали начать работу.
«Механизм еще не начал толком работать, как уже устраняется. Не мне вам объяснять, к чему приведет инвестиционное строительство. Рост цен на рынке составит порядка 30%. У меня большие сомнения в целесообразности полной отмены долевого строительства – сейчас это основной механизм рынка», – подчеркнул Алексей Россолов.
Глава департамента Госжилстройнадзора Свердловской области Алексей Россолов
Сегодня стало известно, что, согласно новому плану Минстроя, Центробанка и АИЖК, предположительно, с 1 июля 2019 г. застройщикам запретят принимать деньги граждан за недостроенные квартиры, а покупатели будут вносить плату за жилье на специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Новая схема может увеличить себестоимость строительства, но не более чем на 2%, а эффективная стоимость финансирования для застройщиков при использовании эскроу-счетов может составлять 3-6%. Об этом говорят «Ведомости» со ссылкой на собственные источники в группе разработчиков проекта.
Отметим, соответствующий план по постепенному уходу от системы долевого строительства Минстрою поручил разработать президент РФ Владимир Путин. А ранее застройщики Свердловской и Челябинской областей консолидированно заявили о росте цен на жилье в случае отмены долевки на 30%.
Финансовые аналитики подчеркивают, что эскроу-счета используются во всем мире как при сделках с недвижимостью, так и при осуществлении торговых операций. В России с 1 июля текущего года вступили в силу поправки в ФЗ №214, которые предусматривают возможность использования счетов эскроу для расчетов по договорам долевого участия. На данный момент их могут открывать 19 банков – это финансовые организации, в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты. В этот список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. Впрочем, эксперты обращают внимание, что на практике пока не было случаев использования эскроу-счетов для финансирования строительства жилья.
«Фактически при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик после регистрации договора должен его оплатить. Эти деньги поступают не напрямую застройщику, а вносятся в банк, на специальный счет эскроу и блокируются. Доступ к деньгам застройщик получает только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам. Если же обязательства перед дольщиком не выполнены, то банк с этого счета возвращает деньги дольщику. По сути эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам застройщика. Сам же застройщик ведет финансирование строительства, получив кредит от банка, являющегося держателем счета эскроу. Эти средства предоставляются уже в рамках обычного банковского кредита. Обратной стороной для застройщика является стабильность финансирования стройки и возможность в ходе строительства иметь дело с одним финансовым донором, а не с разнообразной группой (дольщиков)», – рассказал «Правде УрФО» руководитель аналитического департамента компании «Арсагера» Артем Абалов.
В свою очередь сами застройщики указывают на уход с рынка существенной части игроков. Как подчеркнул руководитель СРО «Союз Стройиндустрии» Юрий Чумерин, все застройщики уйдут, останется только первая десятка крупных компаний. В Екатеринбурге только 4 организации, которые отвечают всем требованиям, остальные больше работают как девелоперы, отметил застройщик. Впрочем, в департаменте Госжилстройнадзора зачистку рынка, очевидно, поддерживают. «А нужны они там, если у них ни кадров, ни строителей, и все делается по принципу «урвать кусок»?» – отметил Алексей Россолов, добавив, что Госжилстройнадзор намерен провести общественный совет по проблеме эффективности перехода к проектному финансированию с привлечением широкого круга экспертов.
Застройщики в Челябинской и Свердловской областях также уверены, что стоимость жилья однозначно вырастет, несмотря на заявления федерального центра. Однако рост фиксируют в пределах 10-15%. «Все зависит от того, по какой стоимости деньги будут давать застройщику. Для нормального функционирования отрасли необходимо порядка 5-6 трлн рублей по ставке 6-7% – тогда это не приведет к существенному удорожанию. При этом сейчас в России все проектное финансирование – менее 1 трлн рублей для всех застройщиков. То есть еще 4 трлн рублей необходимо где-то найти», – обращает внимание генеральный директор строительной компании PRINZIP в Екатеринбурге Геннадий Черных.
«То, что жилье подорожает – это однозначно, вопрос только, насколько: кто-то говорит, 5-7%, кто-то – 10-15%. Банки будут привлекать средства граждан на эскроу-счета под меньший процент, чем выдавать застройщикам, и эта разница, естественно, будет заложена в стоимость строительства. Сейчас средняя ставка по депозитам – 5-6%, застройщики получают средства под 12-14%. Даже если будет льготное кредитование под 10%, все равно остается 5% прямой разницы. Понятно, что в сфере долевого строительства есть проблемы, и государство пытается застраховаться от недобросовестных застройщиков и проблем с обманутыми дольщиками – эта проблема все более и более существенная для Челябинской области и возникает вновь и вновь, причем, в новых ипостасях. Рынок нужно регулировать, но не повально закрыть для всех строителей», – полагает управляющий ООО «ЭкоСити» в Челябинске Андрей Аликин.
Отметим, Челябинская и Свердловская области являются наиболее сложными регионами с точки зрения количества проблемных объектов, для строительства которых привлекались средства граждан. В Свердловской области насчитывают порядка 4000 дольщиков и пайщиков проблемных объектов. На Южном Урале официально зарегистрировано в 33 жилых домах 1185 обманутых дольщиков, и заявления о включении в реестр таковых продолжают поступать. В частности, с октября 2017 года заявки начали подавать дольщики еще одного проблемного объекта в Челябинске – ЖК «Яркая жизнь». В регионах заведены уголовные дела на владельцев строительных компаний. В частности, на этой неделе суд отправил в СИЗО собственника ООО «Речелстрой» и депутата гордумы Андрея Пязока, который ведет строительство комплекса «Чурилово Lake City».
Застройщики указывают на то, что объем рынка начнет стремительно сокращаться, поскольку банки предъявят повышенные требования к обеспечению. Соответственно, далеко не все компании смогут преодолеть этот барьер. В первую очередь пострадают небольшие компании. Уменьшение объемов строительства также скажется на росте цен. В докризисные времена, по словам участников рынка, на Южном Урале вводили порядка 3 млн кв. м жилья, в данный момент – 1,5-1,6 млн кв. м. И этот показатель продолжит падать. Эксперты обращают внимание, что в ближайшее время в области может возникнуть дефицит жилья – свободные квартиры на рынке стремительно заканчиваются.
«Любое ужесточение требования ведет к тому, что объем рынка сужается. И мы видим это уже в настоящий момент из-за ужесточения требований в рамках исполнения ФЗ №214. Рынок скоро столкнется с дефицитом. Сейчас активно дораспродаются инвестиционные квартиры, которые строились в периоды массовой застройки. И сейчас проекты комплексного освоения территории, которые и формировали рынок в Челябинске, можно пересчитать по пальцам», – подчеркнул Андрей Аликин.
В регионах подчеркивают, что строительные компании уже начали активный процесс запуска новых объектов долевого строительства. По словам Юрия Чумерина, все застройщики «торопятся схватить участки и начать долевое строительство, пока оно возможно». У крупных застройщиков есть земли, и они намерены их как можно быстрее осваивать: получать разрешительные документы и стартовать с начальной стадией проектов, чтобы достраивать позже. В Челябинской области заявлять «технические долевки», чтобы минимизировать риски, начали еще в конце прошлого года – тогда произошел всплеск регистраций документов и анонсирования новых объектов.
«Это здравое решение, и такой тренд сейчас идет не только в Екатеринбурге, а в целом по России – все стремятся как можно быстрее упаковаться разрешительной документацией и вступить в строительство по новым проектам. Потом больше такого не будет. Вводить жилье пока никто не собирается – застройщики получают документы», – отметил Геннадий Черных. Уточним, что по данным департамента Госжилстройнадзора Свердловской области, сейчас в рамках программ долевого участия в регионе строится 270 объектов, еще 50 начнут строить в ближайшее время.
Губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев на митинге дольщиков в Екатеринбурге
Руководители строительных фирм также отмечают, что по системе проектного финансирования с использованием эскроу-счетов работает вся строительная отрасль в Европе. Застройщики не получают деньги до того момента, пока не выполнят какой-то объем работ, либо полностью не введут жилой объект в эксплуатацию. «Схема нормальная при наличии достаточного количества денежных средств у банков и при нормальной политике Центробанка в отношении застройщиков», – резюмирует Геннадий Черных.
Впрочем, участники рынка также обращают внимание на то, что в Европе действуют другие ставки, в связи с чем разница между кредитом для застройщика и депозитом для граждан не так заметна: участники строительства вкладывают средства под 1,5-2%, застройщики получают кредиты под 3-4%. Разница в 1-2% спокойно переваривается рынком и не оказывает существенного влияния на цены – «где тут Екатеринбург или Челябинск?»
Кроме того, в условиях российской действительности будущим дольщикам придется принять не только рост стоимости жилья, но также и то, что появится необходимость выплачивать проценты за размещение средств. Впрочем, аналитики указывают на такие плюсы для дольщика как гарантию сохранности средств до получения ключей от квартир. При этом наиболее выгодной данная схема окажется для банков, подчеркивает Артем Абалов: финансовые организации смогут расширить свой кредитный портфель как за счет кредитования застройщиков, так и путем выдачи ипотечных кредитов.
«Правда УрФО» следит за развитием событий на строительном рынке.
Фото превью: псбр.рф
