За основу новых правил землепользования и застройки, утвержденных региональным Минстроем, приняты документы, разработанные городской думой Екатеринбурга еще в 2007 году и отредактированные муниципалитетом в конце 2015 года. Министерство привело их в соответствие с действующим законодательством. Приказ вступил в силу 30 июня 2017 года, сообщили в Департаменте информационной политики губернатора Свердловской области.
В частности, Минстрой внес изменения в действующую карту градостроительного зонирования областного центра – были указаны территории новой жилой застройки, установлено соответствующее зонирование для возведения будущего южного автовокзала, согласовано предложение ЕМУП «Спецавтобаза» о размещении станции ветеринарной помощи и приюта содержания безнадзорных животных. Данные проекты планировки и межевания территории были утверждены ранее. Кроме того, в соответствии федеральным законодательством в ПЗЗ на отдельных картах отображены зоны с особыми условиями использования территорий: охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, территории особой градостроительной значимости, водоохранные и так далее.
Новые ПЗЗ также обязали застройщиков предоставлять документацию по планировке территории для рассмотрения на заседаниях архитектурно-градостроительного совета при администрации Екатеринбурга. Ранее члены Градсовета обратились с соответствующей просьбой к главе региона Евгению Куйвашеву.
Напомним, конфликтные ситуации вокруг ПЗЗ Екатеринбурга продолжаются уже два года. В конце 2015 городская дума утвердила очередную редакцию документа. По версии мэрии, поправки исключали возможность точечной застройки. При этом представители Союза архитекторов Свердловской области раскритиковали новые правила, назвав корректировки администрации города «самовольными». Позднее против документа выступил застройщик Владимир Коньков, который полагал, что ПЗЗ приняты незаконно. По его словам, общественники пришли на публичные слушания для обсуждения других вопросов, однако от них потребовали голосовать за новую редакцию ПЗЗ. Далее к конфликту подключились строительные компании, которые стали обращаться в суды с требованием признать поправки противоречащими федеральному законодательству. Застройщики также направляли жалобы в региональный Минстрой.
Позднее поправки в ПЗЗ оспорила прокуратура, после чего к разработке новой редакции документа приступило областное Министерство строительства. Впрочем, в работе над правилами было решено учесть мнение и администрации города. Как ранее утверждали участники строительного рынка, продвигаемый мэрией вариант документа предполагал существенное уменьшение площади возможного строительства на земельном участке, что наносило урон интересам застройщиков и, вероятно, было выгодно близким к администрации строителям, которые якобы «успели получить земельные участки по старым правилам на много лет вперед».
«После того, как тогда вышли новые правила, многие застройщики просто ушли в другие регионы, им стало невыгодно работать», – напоминает ситуацию один из менеджеров крупной стройкомпании.
Стоит также отметить, что с нового года право утверждать ПЗЗ вновь вернется к администрации города – передачу полномочий на муниципальный уровень весной этого года утвердило региональное Заксобрание. Еще ранее, в конце прошлого года, городу передали право утверждать ГПЗУ. Таким образом, документ может вновь подвергнуться корректировке.
Так или иначе, новые поправки подтвердили ряд опасений участников рынка. Например, документ вводит ограничения по площадям строительства из-за лимита высоты зданий. В частности, устанавливается максимальный процент застройки в 60% в зоне малоэтажной жилой застройки, в зоне среднеэтажной жилой застройки – от 5 этажей до 8 этажей, в зоне многоэтажной жилой застройки установлено ограничение по высоте строительства до 100 метров.
Отменены предельные параметры разрешенного строительства спортивных объектов и объектов социальной инфраструктуры. Максимальная площадь объектов торговли установлена в объеме до 30 тыс. кв. м в основных видах разрешенного использования и до 50 тыс. кв. м в условно разрешенных видах использования.
По мнению основателя строительной корпорации «Маяк» Владимира Конькова, новый документ может создавать «особые условия» для лояльных мэрии компаний.
«Проблема в том, что в новые ПЗЗ по инициативе мэрии включили небольшую ремарку: если возникают какие-то предложения от застройщиков, то их можно рассмотреть отдельно. А отдельно – это уже коррупционная составляющая. Эта оговорка тщательно завуалирована, но она оставляет лазейку для разных договорных дел. Поэтому система своих и чужих застройщиков сохраняется. Для своих можно будет сделать какие-то послабления, а чужие останутся за бортом. Правила должны быть четкие, все застройщики должны быть в одинаковых условиях», – отмечает Владимир Коньков.
Основатель «Корпорации «Маяк» Владимир Коньков
В среде строителей также говорят, что наиболее демократичными были правила, разработанные в Минстрое под руководством бывшего замминистра Алексея Бирюлина, однако впоследствии документ подвергся изменениям, на которых настаивала городская администрация. Один из собеседников издания на строительном рынке обращает внимание на то, что утвержденные правила ограничивают застройщиков, в связи с чем они могут предпочесть другие регионы.
«Эти ПЗЗ не дают городу возможности развиваться. Например, требуется обязательный отступ от границы участка. Конфликты создает и возможность перевода земель в другие категории – застройщики приобретают участки под строительство жилья, но потом категории меняются, и компания несет убытки. На отдельных видах участков также есть ограничения по высоте. Инвесторы начинают уходить в другие регионы. Особенно это видно по Челябинску», – рассуждает руководитель одной из региональных строительных компаний.
Отметим, согласно правилам, минимальные отступы от границ участков теперь определяются документацией по планировке территории, а в случае ее отсутствия минимальный отступ от передней границы земельного участка составляет 0 метров, от боковых и задних границ – 3 метра.
На строительном рынке также не исключают возможного роста цен на жилье, поскольку отрасль, по оценкам игроков, «вновь начинает двигаться к монополизации».
«Сейчас все идет к монополизации рынка, в основном, в части строительства жилья. И это опасно – цены пойдут вверх. В строительных компаниях уже заявляют о том, что в городе должно быть только 5-6 застройщиков. Это уже монополизация, уже можно говорить о сговоре, о поднятии стоимости жилья», – резюмирует Владимир Коньков.
«Правда УрФО» будет следить за развитием ситуации.
